Za razliku od tržišta nepokretnosti u većem broju evropskih zemalja, gde je pod uticajem pre svega kamatnih stopa došlo do znatnog usporavanja rasta ili čak pada – kako cena tako i obima transakcija, cene nekretnina u Srbiji u protekloj godini beleže snažan rast od oko 20 odsto u proseku. Broj ostvarenih transakcija na nivou cele zemlje je, takođe, i dalje u porastu, ali slabijem nego prethodnih godina, pokazuju podaci iz godišnjeg izveštaja Republičkog geodetskog zavoda.
Na tržištu nekretnina u Srbiji 2022. je plasirano 7,5 milijardi evra, što je za 22 odsto više nego godinu dana ranije. Prodaja stanova povećana je za tri odsto, ali je primetno smanjen broj stanova kupljenih iz kredita. Tek 26 procenata su kreditni kupci, što je za pet odsto manje nego prethodne godine.
Nebojša Nešovanović, viši direktor i rukovodilac odeljenja za procene i savetovanje konsultantske firme za nekretnine CBRE, objašnjava da kod nas dominiraju kupci koji imaju gotovinu i na njih ne utiču direktno kamatne stope. Naše tržište stanova je tržište kapitala, te ne čudi da je 7,5 milijardi evra plasirano u nekretnine. U bankama se čuva 10 milijardi evra.
– Naši građani se odlučuju da kapital čuvaju u nekretninama, odnosno stanovima. Na svim razvijenim tržištima berze su mesta gde se bogati ljudi igraju i investiraju, a stanovi im služe za život. Na zapadu stanove uglavnom kupuju kreditni kupci gde dizanje kamatnih stopa automatski znači i pad tražnje za stanovima. To se i kod nas desilo kod kreditnih kupaca, ali kod nas oni nisu dominantni na tržištu – naglašava Nešovanović.
Prošlogodišnja očekivanja da će početkom 2023. tržište ući u blagu stagnaciju, da će se smanjiti promet i stabilizovati cene, nisu se obistinila. Razlog je, kaže naš sagovornik, dolazak Rusa, kojih je prema nekim procenama u Srbiji oko 200.000, što je dupliralo rentu.
– Stanovi su postali vrlo atraktivna investicija, što se tiče generisanja prihoda. To je ohrabrilo dosta ljudi da nastave da kupuju zato što mogu da imaju solidne stope povraćaja. Daleko više nego što imaju kamate u banci – navodi Nešovanović.
Dodaje da tržište nekretnina kod nas ima sistemske probleme što stanove čini skupim i nedostupnim dobrom delu populacije kojima su oni potrebni za život. Najpre treba obezbediti velike površine uređenog i planski pokrivenog zemljišta, gde mogu da se grade nova naselja. Neophodno je ubrzati izdavanje dozvola što je predviđeno izmenama Zakona o planiranju i izgradnji. I najzad unaprediti finansijsko tržište, odnosno napraviti pravo tržište kapitala kako bi se odvukao investicioni novac sa tržišta stanova na tržište kapitala.
– Potrebno je sa jedne strane stimulisati građane da investiraju u finansijske proizvode, a sa druge kada zažive finansijska tržišta destimulisati držanje velikog broja stanova – naglašava Nešovanović.
Stanje na srpskom tržištu nekretnina u 2022. pokazuje da je ono i dalje investiciono tržište, kao i u nekoliko prethodnih decenija, slaže se i Nenad Đorđević, predsednik Upravnog odbora udruženja „Klaster nekretnine”. Naši građani i privreda kupuju nekretnine kao najsigurniju investiciju.
– U prethodnoj deceniji i pored stabilnog kursa i dobrih makroekonomskih pokazatelja, učešće kupoprodajnih transakcija finansiranih iz kredita na tržištu nekretnina nije bilo veće od 15 do 16 odsto. Najviše je sredstvima stambenih zajmova finansirana kupovina stanova, tako da je 2020. više od 30 procenata stanova kupljeno iz kredita. U razvijenim zapadnim ekonomijama od 80 do 90 odsto transakcija na tržištu nekretnina finansira se iz zajma, zbog čega pad ekonomske aktivnosti, povećanje nezaposlenosti i neizvesnost izazvana ratom po pravilu dovodi i do pada prometa na tržištu nekretnina – objašnjava Đorđević.
Najveći broj kupaca stanova u Srbiji su građani koji su prethodno prodali neku nekretninu i žele da sredstva koja su dobili ulože u kupovinu neke druge nekretnine.
– Procenjuje se da se na našem tržištu sredstvima dobijenim od prodaje jedne nekretnine finansira kupoprodaja još tri do pet nekretnina „u lancu” kupoprodaje. Prodaja prve finansira se iz kredita, ili doznakom iz inostranstva, odnosno sredstvima koja su povučena sa štednog računa u banci. Kada opadne broj odobrenih stambenih zajmova zbog rasta euribora izazvanog inflacijom u Evrozoni, što se desilo tokom 2022, povećava se broj kupaca koji kupovinu prve nekretnine „u lancu” finansiraju povlačenjem sredstava sa štednog računa u banci i doznakama naših građana iz inostranstva, zbog straha od posledica rata u Ukrajini po stabilnost evra i domaće valute. Zahvaljujući tome, rast prometa na tržištu i rast cena nekretnina se nastavio i tokom prošle godine – naglašava Đorđević.
Povećaće se ponuda građevinskog zemljišta
Ukidanjem naknade za konverziju prava korišćenja u pravo vlasništva na građevinskom zemljištu, što je predviđeno izmenama Zakona o planiranju i izgradnji povećaće se ponuda građevinskog zemljišta, naročito u Beogradu i drugim većim gradovima u Srbiji, što će dovesti do stabilizacije tržišta nekretnina i nastavka rasta građevinskog sektora, smatra Nenad Đorđević.
– Nacrtom zakona je predviđeno da javni beležnici i privredni subjekti registrovani za izradu dokumenata prostornog i urbanističkog planiranja dobiju pravo da izdaju informaciju o lokaciji. Do sada je to bilo u isključivoj nadležnosti državne uprave. Udruženje „Klaster nekretnine” je zahtevalo od resornog ministarstva da se posrednicima u prometu i zakupu nepokretnosti da pravo da izdaju informaciju o lokaciji. Ranije smo tražili da se izmenama i dopunama Zakona o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova agencijama za nekretnine omogući da izdaju izvod iz lista nepokretnosti, tako da građani i privreda na jednom mestu mogu da obave više radnji, čime se olakšava proces kupoprodaje i izdavanja nekretnina – navodi Đorđević.
